Jeden operator w budynku nie daje deweloperowi ani zarządcy prawa do zamknięcia go przed każdym kolejnym dostawcą. Ustawa nakłada na właściciela, użytkownika wieczystego lub zarządcę obowiązek zapewnienia przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu dostępu do nieruchomości, budynku i punktu styku.

Nie jest to jednak obietnica, że każda firma po zgłoszeniu mieszkańca od razu wykona pełną instalację w całym bloku. Przepisy rozróżniają doprowadzenie sieci do punktu styku od jej wykonania dalej, wewnątrz budynku. To rozróżnienie ma znaczenie, podobnie jak realna możliwość zbudowania trasy i liczba zainteresowanych lokali.

„W tym bloku jest już operator" — dlaczego to nie jest odmowa

Ustawa pozwala operatorowi doprowadzić szybką sieć do punktu styku. Ten obowiązek istnieje również wtedy, gdy w budynku jest już lub powstaje inna szybka sieć. Sama obecność pierwszego operatora nie zamyka więc procedury.

Inaczej wygląda wykonanie sieci dalej niż punkt styku. Jest ono możliwe, gdy takiej sieci nie ma albo istniejąca nie jest dostępna lub nie odpowiada zapotrzebowaniu operatora. Ustawa podaje przykłady: właściciel istniejącej sieci odmawia negocjacji lub dostępu, proponuje warunki dyskryminujące albo uniemożliwiające konkurencyjną ofertę, bądź działa w innej technologii. To nie jest furtka do dowolnego dublowania kabli. Ten mechanizm ma pogodzić wybór mieszkańców z rozsądnym wykorzystaniem infrastruktury.

Drugi argument, „po odbiorze budynku", także nie kończy sprawy. Obowiązek dotyczy budynku w budowie, nawet bez pozwolenia na użytkowanie. Na tym etapie łatwiej uzgodnić trasę i wykorzystać planowaną kanalizację kablową, zamiast wracać do gotowych części wspólnych.

Skąd się bierze opór

Na budowie jeden partner do uzgodnień bywa po prostu wygodniejszy - mniej projektów, mniej korespondencji, jeden harmonogram prac. To nie zmienia ustawowego obowiązku dostępu ani nie przesądza o tym, z jakiej usługi będą mogli skorzystać mieszkańcy po odbiorze mieszkań.

Bywa też, że w grę wchodzą pieniądze. Zdarza się, że firma dostarczająca internet w inwestycji jest z deweloperem powiązana kapitałowo albo współpracuje z nim na kolejnych osiedlach, a rozliczenie obejmuje pakiet usług: internet, telewizję, domofon, monitoring. Bywają też umowy skonstruowane tak, że wpuszczenie drugiego operatora jest dla inwestora nieopłacalne. Z perspektywy inwestora to policzalne. Z perspektywy mieszkańca — nie, bo koszt takiego układu ponosi ktoś, kto nie brał udziału w jego zawieraniu.

Brak alternatywy pod jednym adresem ogranicza możliwość porównania ofert i zmiany dostawcy. Cena, której nie ma z czym porównać, i jakość, na którą nie ma jak nacisnąć, to nie jest teoria — to codzienność wszędzie tam, gdzie dostawca jest jeden. Dlatego procedura nie zależy wyłącznie od ustaleń inwestora z pierwszym operatorem. Umowa zawarta przez dewelopera nie może wyłączyć obowiązku wynikającego z ustawy.

Co dokładnie mówi prawo

Cztery rzeczy, o których warto wiedzieć:

Dostęp jest co do zasady nieodpłatny. Właściciel nie może żądać wynagrodzenia za samą zgodę na dostęp (art. 30 ust. 3a). Operator ponosi jednak koszty prac związanych z udostępnieniem nieruchomości, w tym przywrócenia jej do stanu poprzedniego. Ustawa przewiduje też wyjątek dla dostępu do wewnątrzbudynkowej infrastruktury technicznej należącej do podmiotu, którego przeważającą działalnością jest telekomunikacja.

Obejmuje budynki w budowie. Brak pozwolenia na użytkowanie nie jest podstawą do odmowy ani do odsyłania operatora o dwa lata.

Obecność innego operatora nie zamyka sprawy. Nie zwalnia z obowiązku zapewnienia dostępu do budynku i punktu styku. Przy budowie sieci dalej niż punkt styku obowiązują natomiast warunki opisane wyżej.

Umowa i decyzja wiążą następców prawnych. Dotyczy to kolejnych właścicieli i innych podmiotów władających nieruchomością, w tym wspólnoty, która powstanie po oddaniu budynku. Problem nie znika więc wraz z przekazaniem budynku wspólnocie.

Do tego dochodzi sankcja: niewypełnianie warunków dostępu ustalonych decyzją może skończyć się postępowaniem o karę pieniężną.

Jak wygląda droga do dostępu

Procedura jest krótsza, niż się wydaje.

Operator występuje do właściciela nieruchomości z wnioskiem o zawarcie umowy o dostępie, załączając projekt umowy.
Na zawarcie umowy strony mają 30 dni od dnia złożenia wniosku.
Jeśli w tym czasie umowa nie zostanie zawarta, operator kieruje sprawę do Prezesa Urzędu Komunikacji Elektronicznej.
Prezes UKE ustala warunki dostępu decyzją administracyjną. Taka decyzja zastępuje umowę między stronami i reguluje terminy, sposób prowadzenia prac, zasady wejścia na teren oraz odpowiedzialność za szkody.

Milczenie albo odmowa nie zamykają drogi ustawowej. Po spełnieniu warunków proceduralnych sprawa może trafić do Prezesa UKE, co zwykle wydłuża cały proces o kolejne miesiące.

Projekty takich decyzji i decyzje ostateczne są jawne. UKE publikuje je w Biuletynie Informacji Publicznej, więc można sprawdzić, jak podobne sprawy zostały rozstrzygnięte.

„Zdemolujecie nam budynek" — czyli o co naprawdę boi się inwestor

Za odmową stoi czasem realna obawa: że drugi operator rozkuje świeżo wykończone ściany, poprowadzi własne koryta obok istniejących i zrobi z klatki schodowej pajęczynę kabli.

Ustawa wymaga, by operator korzystał z dostępu możliwie najmniej uciążliwie, z uwzględnieniem przeznaczenia, stanu technicznego i estetyki budynku, a po pracach przywrócił nieruchomość do stanu poprzedniego. Prezes UKE, ustalając warunki dostępu, kieruje się efektywnym wykorzystaniem istniejącej infrastruktury.

Szczegóły prowadzenia prac określa umowa albo decyzja UKE. W podobnych rozstrzygnięciach pojawiają się projekt wykonawczy, protokół odbioru, odpowiedzialność operatora za szkody oraz czasowe zabezpieczenie roszczeń, na przykład polisa OC lub kaucja. Nie są to automatycznie identyczne warunki w każdej sprawie.

Drugi operator nie dostaje więc prawa do swobodnego kucia ścian. Dostaje procedurę dostępu, która ma zostawić budynek w porządku i dać mieszkańcom wybór.

Co może zrobić mieszkaniec

Najskuteczniejsze są trzy rzeczy, wszystkie proste:

Zgłoś adres operatorowi, którego chcesz. Operator musi wiedzieć, że pod danym adresem jest zainteresowanie. Liczba zgłoszeń pomaga ocenić, czy rozbudowa ma uzasadnienie ekonomiczne.

Pytaj przed podpisaniem umowy z deweloperem. Zadaj wprost pytanie, którzy operatorzy będą mieli dostęp do budynku i czy inwestor podpisał z kimś umowę na wyłączność. Odpowiedź, albo jej brak, dużo mówi.

Porozmawiaj z sąsiadami. Jedno zgłoszenie może nie uzasadniać kosztu nowej trasy. Kilka lub kilkanaście lokali z jednej klatki wyraźnie zmienia kalkulację i daje zarządcy czy wspólnocie konkretny sygnał.

Zdanie „tu jest tylko jeden operator" opisuje dzisiejszą sytuację, nie zawsze jej trwałą podstawę prawną.

Czasem naprawdę się nie da — i to jest coś innego niż blokada

Uczciwie: nie każde „niestety, nie doprowadzimy" jest czyjąś złą wolą. Bywa, że po prostu się nie da, i wtedy wolimy powiedzieć to wprost, niż karmić kogoś obietnicą.

Nie ma trasy do budynku. Art. 30 dotyczy nieruchomości, na której stoi budynek. Nie zastępuje odrębnych tytułów prawnych potrzebnych do przejścia przez cudze działki po drodze. Jeśli między siecią a adresem leżą prywatne parcele, trzeba ustalić trasę i prawa do niej oddzielnie.

Rachunek się nie spina. Doprowadzenie światłowodu to konkretne metry, roboty ziemne, uzgodnienia i ekipa na kilka dni. Jeśli w całym budynku chce nas jedna osoba, koszt całej trasy przypada na jeden lokal. Zwykle jest to kwota, której nikt rozsądny nie zaakceptuje. Przy kilkunastu zainteresowanych lokalach ta sama inwestycja robi się sensowna dla obu stron.

Termin nie jest natychmiastowy. Nowa trasa wymaga projektu, uzgodnień i prac. To zwykle nie jest wizyta montera w tym samym tygodniu.

„Nie ma technicznej ani ekonomicznej możliwości" i „właściciel nie chce rozmawiać" to dwie różne sytuacje. W drugiej ustawa przewiduje drogę dostępu i rozstrzygnięcie sporu przez UKE.

Najlepiej zapytać operatora o konkretną przeszkodę pod danym adresem. Jeśli problemem jest trasa albo koszt, da się jasno wyjaśnić, co musiałoby się zmienić. Jeśli problemem jest dostęp do budynku, operator może rozpocząć procedurę przewidzianą w przepisach.

Co zrobić z adresem w CityNet

Jeśli interesuje Cię nasza sieć, wyślij zgłoszenie przez formularz kontaktowy i podaj dokładny adres oraz numer lokalu, jeśli jest już nadany. Wiadomość trafi do osoby, która sprawdzi zasięg, możliwą trasę i etap sprawy. Warto też zaznaczyć, czy podobne zgłoszenia mogą złożyć sąsiedzi.

CityNet działa w Rzeszowie i okolicach na własnej infrastrukturze. Gdy mieszkańcy są zainteresowani, a warunki techniczne pozwalają na realizację, możemy wystąpić o dostęp do budynku w trybie opisanym wyżej.

Najczęstsze pytania

Czy deweloper może podpisać umowę z jednym operatorem?
Może zawrzeć umowę handlową, ale nie wyłącza ona obowiązku dostępu wynikającego z ustawy. Obecność innej szybkiej sieci nie zamyka możliwości doprowadzenia sieci do punktu styku.

Czy właściciel budynku może zażądać opłaty za wpuszczenie operatora?
Nie za sam dostęp z art. 30 ust. 1. Operator ponosi jednak koszty prac związanych z udostępnieniem nieruchomości i przywróceniem jej do stanu poprzedniego; przy określonej wewnątrzbudynkowej infrastrukturze telekomunikacyjnej ustawa przewiduje wyjątek odpłatny.

Budynek jest jeszcze w budowie. Trzeba czekać do odbioru?
Nie. Obowiązek dotyczy również budynku w trakcie budowy, bez pozwolenia na użytkowanie. Doprowadzenie sieci na etapie stanu surowego jest zresztą tańsze i mniej uciążliwe.

Co, jeśli deweloper po prostu nie odpowiada?
Po 30 dniach od złożenia wniosku o dostęp operator może skierować sprawę do Prezesa UKE, który ustala warunki decyzją zastępującą umowę.

Czy wspólnota mieszkaniowa może później cofnąć dostęp?
Umowa albo decyzja o dostępie wiąże następców prawnych właściciela lub użytkownika wieczystego oraz inne podmioty władające nieruchomością. Dotyczy to także wspólnoty powstałej po oddaniu budynku.

Czy drugi operator będzie kuł ściany i ciągnął nowe kable po klatce?
Nie powinien prowadzić prac dowolnie. Ustawa wymaga możliwie najmniejszej uciążliwości i przywrócenia stanu poprzedniego. Konkretne rozwiązania techniczne, wykorzystanie istniejącej infrastruktury i odbiór prac wynikają z umowy albo decyzji UKE.

Operator mówi, że nie doprowadzi światłowodu pod mój adres. To też blokada?
Niekoniecznie. Czasem między siecią a budynkiem leżą cudze działki, przez które nie ma prawa przejścia, albo koszt trasy przy jednym chętnym lokalu jest nie do przyjęcia. To są rzeczy sprawdzalne. Warto zapytać wprost o powód i o to, co musiałoby się zmienić.

Mieszkam w Rzeszowie i nie mogę wybrać operatora. Od czego zacząć?
Zgłoś adres operatorowi, którego chcesz mieć, i sprawdź, czy sąsiedzi myślą podobnie. W przypadku CityNet wyślij zapytanie przez formularz albo sprawdź adres na mapie zasięgu.

Podstawa prawna

Wszystko, co opisaliśmy wyżej, wynika wprost z przepisów. Ustawa o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 562):

art. 30 ust. 1 — obowiązek właściciela, użytkownika wieczystego lub zarządcy zapewnienia operatorowi dostępu do nieruchomości, budynku i punktu styku;
art. 30 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 1a — kiedy możliwe jest wykonanie sieci dalej niż punkt styku i co uznaje się za sieć niedostępną lub nieodpowiadającą zapotrzebowaniu;
art. 30 ust. 1b — obowiązek istnieje niezależnie od tego, czy budynek ukończono i rozpoczęto jego użytkowanie, choćby była w nim już inna szybka sieć;
art. 30 ust. 1c — nakaz możliwie najmniejszej uciążliwości prac, z uwzględnieniem przeznaczenia, stanu technicznego i estetyki budynku, oraz przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego;
art. 30 ust. 3a i 3b — nieodpłatność dostępu (z wyjątkiem infrastruktury wewnątrzbudynkowej należącej do podmiotu, którego przeważającą działalnością jest telekomunikacja) oraz koszty ponoszone przez operatora;
art. 30 ust. 5 pkt 1 i pkt 3 — 30 dni na zawarcie umowy oraz nakaz kierowania się jak najefektywniejszym wykorzystaniem istniejącej infrastruktury;
art. 30 ust. 5d — umowa i decyzja wiążą następców prawnych oraz inne podmioty władające nieruchomością;
art. 2 ust. 1 pkt 7 — szybka sieć telekomunikacyjna to sieć o przepustowości co najmniej 30 Mb/s.

Prawo komunikacji elektronicznej (Dz.U. z 2024 r. poz. 1221):

art. 182 ust. 1 — Prezes UKE rozstrzyga spór o dostęp telekomunikacyjny;
art. 185 ust. 3 — decyzja rozstrzygająca spór zastępuje umowę o dostępie;
art. 444 ust. 1 pkt 19 — kara pieniężna za niewypełnianie obowiązków wynikających z takiej decyzji.

Rozstrzygnięcia w podobnych sprawach są jawne — publikuje je Punkt Informacyjny ds. Telekomunikacji UKE oraz Biuletyn Informacji Publicznej UKE.

Podsumowanie

Obecność jednego operatora ani etap budowy nie zamykają automatycznie drogi do dostępu. Nie każda rozbudowa będzie jednak technicznie możliwa lub ekonomicznie uzasadniona. Warto odróżnić te ograniczenia od samej odmowy udostępnienia budynku.

Nie możesz wybrać operatora, a chcesz sprawdzić możliwość podłączenia CityNet? Zadzwoń: 17 250-93-00 albo wyślij formularz kontaktowy z dokładnym adresem. Sprawdź też mapę zasięgu; zgłoszenia spoza obecnego zasięgu bierzemy pod uwagę przy planowaniu rozbudowy.